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东方不亮西方亮?澳洲楼市复苏,公寓依旧危险

文章来源:admin    时间:2019-08-20

  

经过有效的调控,国内楼市已经呈现一种稳定状态;加之很快到了年底,比起房价上涨,开发商更希望看到的是销售量增长,一波促销或许将在十月之后展开。与之相反,南半球马上就要迎来春季,配合一系列的促进政策,澳大利亚的楼市复苏在即,一些开发商甚至抛出高佣金,推进销售。

那么澳洲的楼市是短暂复苏,还是前景喜人?

近日,澳洲房产研究机构CoreLogic发布了最新的“二季度住房市场报告”。简单说,就是澳洲楼市稳中有升,公寓风险依旧巨大。住房市场开始出现向好迹象。大选结束后,一系列的楼市刺激政策出台,之前收紧的信贷也开始松动。无疑,这给楼市将带来一定的活力。根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic公布的最新数据,今年二季度,全澳范围内住房价格下跌1.0%,较上一季度2.3%的跌幅明显收窄。值得一提的是,截至今年6月的一年内,悉尼和墨尔本独栋屋的跌幅明显,甚至大于同期的公寓。数据显示,悉尼独栋屋和公寓的年度跌幅分别为10.8%,和8.0%。墨尔本的这一数据则分别为11.8%和3.3%。

悉尼墨尔本跌幅增加,跟之前较高幅度的上涨有关。较近期周期性高点相比,悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文和堪培拉的住房价格分别下跌了14.9%、10.9%、2.9%、1.0%、19.8%、1.1%、30.1%和1.1%。从这一组数据可以看出,大城市前期涨势过猛,导致后劲不足,房价跌幅也更大;相反,中小规模的城市,房价反而更加稳定,大有后来居上的趋势。

当然,说楼市稳,也非主观臆断。从住房成交量看,截至2019年6月的一年内,澳大利亚成交房产数量预计达到412,154套。这一成交水平虽然明显不及前几年,但是最近几个月已经开始趋于稳定。更重要的是,尽管澳洲房价18连跌,但即使如此,澳洲楼市的两大特点没有变:一、长期看,澳洲住房价格仍保持明显的上涨趋势;二、澳洲房价涨幅始终快于同期的通胀率。截至2019年6月的十年内,全澳整体住房价格上涨了47.1%。悉尼和墨尔本过去十年的整体住房价格分别升值了70.9%和67.3%。

高层公寓仍布满雷区。

尽管澳洲整体住房市场录得改善,但是高层公寓市场仍然风险相对较高,尤其是国内投资者,习惯将国内的购房经验盲目套用,更加要谨慎对待公寓投资。除了之前反复强调的,公寓若干风险之外,最新数据显示,公寓的投资,最直观会带来以下问题:

一、CoreLogic的数据显示,购买楼花的投资行为,每五套住房中就有一套住房目前的结算价比最初订立合约价要低10%。贷款买房人中,超过50%的人目前的结算估值低于合约价格,远高于一年前的20%。如风光一时的Australia 108,开售楼花后不久,就赶上了公寓市场恶化,估值下跌;比如,一名海外买家在2015年4月以70.8万购入的2房公寓,去年6月被重新估值为56万元,下跌了21%。这些人要么凑钱补齐尾款,要么只能违约损失首付。

二、老板跑路导致买房人首付款无法追回的情况时有发生。例如,澳洲楼花的“祖师爷”、悉尼开发商Ralan Group的前雇员和期房买家近期聚集在新州议会外进行抗议活动,要求拿回属于自己的首付款。

三、公寓市场质量事故频发,也引发了买家的各种担忧。对于期房公寓而言,售价相同情况下如果所缴纳印花税越少,就意味着购买的土地价值越低;在房价下行周期的时候,建筑行业的衰落让建筑价格一泻千里,由此带来了建筑物质量问题,更是让人头疼。如澳洲悉尼的Opal Tower。这座地标性的建筑,被建筑商称为“澳洲标准最高的建筑物之一”,然而,调查人员已经正式确认Opal Tower存在设计及建造问题,Opal Tower的分包商们被建筑商Icon压价,导致公寓大楼存在“系统性劣质工艺问题”。

综上而言,澳洲楼市复苏应该是大势所趋,提前布局澳洲才是赢在未来的第一步。当然,这个布局,必须顺应这个业已成形的房产市场的投资法则,做趋势投资;如果简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场,别说赚钱,能不赔钱就不错了。

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